Новости БНПА

Справка
о реализации в 1991 – 1999г.г. инвестиционного проекта по созданию общественного административного здания РОО «БНПА»
(для использования в уставных целях как «Дом промышленников и предпринимателей»), о ситуации вокруг данного здания

Здание бывшего 2-х этажного жилого дома по ул. К.Маркса, 15 в Минске, отчуждено на условиях компенсации (продано) РОО «БНПА» в феврале 1991 года (в составе 285 кв.м. жилой площади, или 458 кв.м. общей площади - см. фото здания № 1).

СПРАВОЧНО:

Здание было построено в 1892 году (Минск, Захарьевский переулок, данные Национального Исторического архива Республики Беларусь).

Владелец в 1892 – 1922 годах – человек по фамилии Э.Директор (в эти годы при здании и в пристройках работала его цементо-гипсовая лепная Фабрика).

В 1922г. здание было передано «на баланс» Мингорисполкому и по 1990 годы находилось в коммунальной собственности г. Минска (как жилой фонд).

В 1990 году здание отселено из-за аварийного состояния, переведено в нежилой фонд (по заключению ГорСЭС от 05.01.1991г., предложению УЖХ Мингорисполкома из-за экономической нецелесообразности восстановления под жилье).

7 февраля 1991 г. Мингорисполком принял решение № 3 «О переводе жилого дома по ул.К.Маркса, 15 в нежилой фонд и передаче его на баланс Белорусской научно-промышленной ассоциации».

С 24 сентября1991 г. по март 2009 г. здание находилось в собственности и на балансе РОО «БНПА». Договорные отношения по возмездной передаче - отчуждению здания из коммунальной собственности в собственность общественного объединения (в составе имевшихся 285 кв.м. бывшей жилой или 458 кв.м. общей площади) были оформлены в 1991 г. согласно требованиям ГК Республики Беларусь 1964г. и другого законодательства, действующего на момент отчуждения путем обмена письмами, решениями и протоколами сторон.

РОО «БНПА» и Мингориспролком действовали при оформлении и фактическом исполнении договорных отношения по возмездному отчуждению (передаче) здания строго в соответствии с законодательством того периода:

1) статьями 4, 156, 158, 159, 224 Гражданского кодекса Республики Беларусь 1964г. (далее – ГК 1964г.),

2) статьей 37 Закона Республики Беларусь «О собственности в Республике Беларусь» от 11.12.1990г.,

3) частью второй статьи 48 в контексте со статьей 42 Закона Республики Беларусь от 15 июля 1971 года «О городском, районном в городе Совете народных депутатов Республики Беларусь»,

4) пунктом 8 Положения о порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений, утвержденного постановлением СМ СССР от 16.10.79г. № 940,

5) пунктом 7 постановления СМ БССР от 17.06.80г. № 236 «О порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений»,

6) Инструкцией Минфина и Госплана СССР от 16 апреля 1980г. № 75 «О порядке расчетов за передаваемые предприятия, объединения, организации, учреждения, здания и сооружения (в которой определено, что «Передача отдельных зданий и сооружений производится путем списания их стоимости с баланса передающей организации «на баланс» принимающей организации»), а передача общественным организациям производится «за плату»,

7) утвержденной формой акта приемки-передачи, применяемой только при отчуждении объекта в собственность по типовой межведомственной форме № ОС-1(АСУ), утвержденной приказом ЦСУ СССР от 14.12.72г. № 816,

8) решением Минского городского исполнительного комитета от 1 августа 1991 г. № 270 «О порядке распределения и предоставления в аренду служебных (нежилых) помещений» (действовало до 13.09.1995г.), из которого усматривается, что Мингорисполкомом в случаях отчуждения зданий, кроме предоставления в аренду, официально была установлена единая формулировка «передача зданий и сооружений с баланса на баланс…по решениям Мингорисполкома».

Исходя из вышеизложенного законодательства, действующего в период правоотношений по отчуждению из коммунальной собственности в пользу РОО «БНПА» здания в 1991 году (общей площадью 458 кв.м.), РОО «БНПА» и Мингорисполком (с подчиненными ему организациями) оформили следующие исчерпывающие письменные документы, составившие основу договорных отношений:

1) письмо БНПА от 07.12.1990г. № 343, с просьбой «продать нежилое здание» и «гарантированием возмещения стоимости помещений»,

2) договор от 06.02.1991г. о взаимоотношениях между БНПА и Управлением жилищного хозяйства Мингорисполкома (по условиям передачи на баланс БНПА отселенного здания по ул.К.Маркса,15)

3) решение Мингорисполкома от 07.02.1991г. № 3 «О переводе жилого дома по ул.К.Маркса, 15 в нежилой фонд и передаче его на баланс Белорусской научно-промышленной ассоциации», которым были установлены:

• условие передачи здания по ул. К. Маркса, 15 на баланс БНПА без изъятий (ни временно, ни в аренду, ни в пользование) – см. пункт 1 решения № 3;
• поручение ЖРЭО Ленинского района оформить документы по балансовой передаче здания также без изъятий (ни временно, ни в аренду, ни в пользование) – см. пункт 2 решения № 3;  
• форма и размер компенсации (оплаты) – в виде компенсации за передаваемое здание удержать у организаций, являющихся членами ассоциации, соответствующее количество жилой площади (было на тот момент по зданию 285 кв.м. жилой площади), что подтверждает и доказывает возмездность данной сделки и исключает ее трактовку как «безвозмездная» – см. пункт 3 решения № 3;
• дополнительные условия для приобретателя здания – по поставкам БНПА Управлению жилищного хозяйства Мингорисполкома машин и механизмов по государственным расценкам – см. пункт 4 решения № 3.

4) протокол Президиума Совета БНПА от 13.02.1991г. № 2, (пункт 6.2. повестки данного заседания БНПА: «О приобретении на баланс БНПА здания для размещения в нем исполнительной дирекции», пункт 6.2.1 решения Президиума БНПА «Принять предложение о передаче Белорусской научно-промышленной ассоциации здания по ул. К.Маркса, 15 с баланса Управления жилищного хозяйства Мингорисполкома для размещения исполнительной дирекции», пункт 6.2.2. данного решения БНПА «Исполнительной дирекции совместно с руководителями предприятий – членов ассоциации (согласно прилагаемому перечню) и Минским горисполкомом решить вопрос о компенсации общей площади жилья за приобретаемое здание в счет годовых членских взносов этих предприятий», приложение к пункту 6.2.2. решения Президиума Совета БНПА от 13.02.1991г. «Перечень общей площади жилья, выделяемой предприятиями – членами ассоциации в порядке компенсации Мингорисполкому за здание по ул. К.Маркса, 15 за счет долевого участия в жилстроительстве по УКСу Мингорисполкома на 1991 год (в счет годовых членских взносов в БНПА)»,

5) письмо БНПА в адрес председателя Мингорисполкома Герасименко А.М. от 28.11.1991г. № 906 с сообщением о возмещении горисполкому установленной им компенсации (платы) за приобретенное здание и передачи техники по заводским ценам,

6) акт № 4 приема-передачи по зданию от 24.09.1991г. по форме установленной при отчуждении объектов в собственность и др. документы, предусмотренные законодательством на момент отчуждения здания и определившие все неотъемлемые условия договора),

7) платежное поручение РОО «БНПА» от 25.09.1991 № 218 об уплате городу за переданное здание на строительство соответствующего количества жилья (согласно п.3 решения Мингорисполкома №3 от 07.02.1991, постановлениям № 940 и 236, Инструкции № 75.

В дальнейшем 16 апреля 1992г. Председатель Минского городского совета и Мингорисполкома А.М.Герасименко в распоряжении № 226-р подтвердил, что Белорусская научно-промышленная ассоциация имеет собственное здание по ул.К.Маркса, 15.

С 5 августа 1991г. по 13 августа 1993г. Управление учета и распределения жилой площади Мингорисполкома направило Белорусской научно-промышленной ассоциации соответствующие письма - подтверждения об удержании согласованных с членами ассоциации и указанных выше в протоколе № 2 Президиума БНПА от 13.02.1991г. взносов от организаций – членов БНПА «в соответствии с решением горисполкома (протокол № 3 от 7.02.1991г.) за передачу дома № 15 по ул.К.Маркса, на баланс научно-промышленной ассоциации … согласно предоставленного БНПА перечня согласованного с руководителями данных организаций) соответствующего количество площади из них долевого участия в жилищном строительстве в 1991-1992г.г.» и восстановлении их на лицевой счет Ленинского райисполкома. Девять писем – подтверждений от 19.06.1991г. № 26-04-10/1774, от 05.08.1991г. № 26-04-10/2305, от 05.08.1991г. № 26-04-10/2306, от 05.08.1991г. № 26-04-10/2307, от 08.08.1991г. № 26-04-10/2300, от 08.04.1992г. № 26-04-10/631, от 20.05.1992г. № 26-04-11/980, от 04.11.1992г. № 26-04-10/1972, от 13.08.1993г. № 26-04-10/1920 – хранятся в материалах РОО «БНПА».

В связи с завершением всех взаиморасчетов (передачи городу установленной компенсации за здание, различных платежей на развитие инфраструктуры г.Минска от БНПА как застройщика) РОО «БНПА письмом в адрес председателя Мингорисполкома Ермошина В.В. от 23.08.1996 г. № 250 просило подтвердить передачу городу общей суммы долевого строительства 580 кв.м. жилой площади в домах построенных через УКС Мингорисполкома, зачтенных в качестве членских взносов в БНПА согласно решению Президиума от 13.02.1991, а также зачесть объем средств на долевое участие в развитии магистральных инфенерных сетей города (поскольку указанная целевая сумма уже была передана городу в составе общей суммы долевого строительства 580 кв.м. жилья, так как стоимость долевого строительства 1 кв.м. жилья учитывала в процентном выражении и затраты на создание инфраструктуры).

Мингорисполком решением от 5 декабря 1996г. № 932 «О предоставлении земельных участков и разрешении строительства», подтвердил получение городом установленной им пунктом 3 решения от 07.02.1991г. компенсации (оплаты) за здание, в том числе: суммы, эквивалентной стоимости строительства 580 кв.метров жилой площади по долевому участию через УКС Мингорисполкома (то есть в 2 раза больше, чем было ранее жилой площади в приобретенном здании в 1991 году), а также 400 млн. руб. на ремонт дорог и строительство метро, зачете БНПА объема средств на долевое участие в развитии магистральных инженерных сетей города в размере 20000,0 тыс. руб., как переданный. Кроме того, данным решением было установлено для БНПА, как для застройщика, дополнительно возместить городу еще 207,8 млн. руб. за созданную инженерно-транспортную и социальную инфраструктуру, которые также были перечислены полностью с расчетного счета БНПА в декабре 1996-январе 1997г.г.

В соответствии с запросом РОО «БНПА» подтверждение правильности бухгалтерских проводок по указанным взаиморасчетам с Мингорисполкомом за здание в 1991г. через привлечение в виде членских взносов от обязанных предприятий – членов БНПА части сумм их долевого строительства жилья через УКС Мингорисполкома было дополнительно получено от Минфина РБ (письмо от 19.06.2008г. № 15-21/659)

Перечисленные исчерпывающие документы, нормы законодательства, а также волеизъявление БНПА и уполномоченного органа государственного управления – исполкома Мингорсовета, выраженное в его решении от 07.02.1991 № 3, достоверно подтверждают и доказывают, что здание по ул. К. Маркса, 15 было отчуждено в собственность БНПА от Мингорисполкома (в бывшем на момент отчуждения неудовлетворительном состоянии – 2 этажа и т.д. (см. выше) и на возмездной основе (за плату).

При этом РОО «БНПА» как новому собственнику объекта недвижимости был передан действующий на 1991 год единственный действующий на момент правоотношений правоустанавливающий документ на приобретенное здание площадью 458кв.м. – Технический паспорт от 10 мая 1972 года (хранится в делах РОО «БНПА»).

На момент отчуждения зданию исполнилось 100 лет и по нормам амортизации оно было полностью самортизировано.

СПРАВОЧНО:

Согласно законодательству договор по отчуждению здания был оформлен должным образом, фактически исполнен сторонами (БНПА и Мингорисполкомом) и прекратился исполнением в 1991г. (см. статьи 379, 395 ГК 1998г. и статью 224 ГК 1964г., имеющиеся заключения Конституционного Суда, Министерства юстиции, Института государства и права НАН Беларуси и др. организаций Республики Беларусь).

Так, Председатель Конституционного Суда Республики Беларусь Василевич Г.А. в письме от 22.09.2006 № 05-14/65-307 разъяснил, что «На основании решения Мингорисполкома от 7 февраля 1991 г. № 3 (Далее – решение № 3) указанное здание переведено из жилого фонда в нежилой фонд и передано на возмездной основе на баланс РОО «БНПА»... Представляется, что отсутствие в решении № 3 указания о временном характере передачи дома 15 по ул. К.Маркса в г. Минске свидетельствует о намерении Мингорисполкома передать его в собственность РОО «БНПА»;

Министерство юстиции Республики Беларусь в письме-заключении от 08.04.2008г. № 09-14/1220 по данной правовой ситуации в абзаце первом на стр. 2 указано, что «передача «на баланс» другой организации на момент принятия решения рассматривалась как передача в собственность».

Решением Мингорисполкома от 09.12. 1991г. № 424 «О предоставлении земельных участков организациям и предприятиям г.Минска под жилищное и другие виды строительства» (принято в ответ на обращение БНПА) Белорусской научно-промышленной ассоциации были разрешены «проектирование реконструкции (с надстройкой 1-го этажа и пристройкой) отселенного жилого дома по ул. К.Маркса, 15 под административное здание ассоциации. Строительство предусматривать хозспособом, без привлечения подрядных организаций Главминстроя».

В связи с принятием Закона РБ от 29.05.1991г. № 824-XII «Об инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» далее действия БНПА по капитальной реконструкции ранее существующих и возмездно приобретенных БНПА из коммунальной собственности г.Минска площадей по зданию (площадью 458 кв.м.), а также и новому разрешенному решением Мингорисполкома № 424 строительству надстроек и пристроек с обособленными входами (площадью 765,5 кв.м.) регулировалась указанным и иным инвестиционным законодательством, а БНПА выступает во всех правоотношениях также и как инвестор.

Выполняя требования указанного выше Закона (см. пункт 2 статьи 8 Закона РБ от 29.05.1991г. № 824-XII) БНПА получила установленную законом лицензию на инвестиционную деятельность. Лицензия на инвестиционную деятельность была выдана БНПА в установленном порядке Мингорисполкомом (см. пункт 6 решения Мингорисполкома от 03.06. 1993г. № 298 «О предоставлении земельных участков и разрешении строительства»). Одновременно данным решением Мингорисполком решил «Предоставить Белорусской научно-промышленной ассоциации земельный участок площадью 0,32 га, в том числе во временное пользование сроком на один год – 0,27 га и в постоянное пользование – 0,05 га для реконструкции хозспособом отселенного жилого дома по ул. К.Маркса, 15 под административное здание». Также решением № 298 были определены и обязанности БНПА как застройщика, платежи на инфраструктуру.

На основе указанной выше лицензии на инвестиционную деятельность в 1992 – 1999г.г. БНПА по указанному зданию реализовала инвестиционный проект, в ходе которого за счет средств инвестора (БНПА) выполнена капитальная реконструкция имевшихся ранее первых двух этажей площадью 458 кв.м. (с полной перепланировкой и перестройкой, усилением фундамента, заменой перегородок, перекрытий, полов, окон, дверей, балконов и др.), новое строительство с отдельными входами площадей в размере 765,5 кв.м. (надстроек третьего этажа, мансарды, боковой пристройки второго лестничного марша с комнатами и цоколя).

В результате выполнения инвестиционного проекта общая площадь здания увеличена в три раза и составила 1223,5 кв.м. – см. фото здания № 2. Таким образом здание в нынешнем виде создано полностью за счет средств РОО «БНПА» в 1991 – 1999г.г. как инвестиционный объект для его целевого уставного использования в качестве Дома промышленников и предпринимателей (для РОО «БНПА» и созданных в соответствии с ее уставом общественных и некоммерческих структур).

Здание также является памятником архитектуры (решение Мингорисполкома № 692 от 30.12.1992г., Указ Президента Республики Беларусь от 30.07.2007г. № 367).

РОО «БНПА», как правообладатель, подписало в 1996 и 2006г.г. соответствующие охранные обязательства, получило в установленном порядке «Пашпарт на матэрыяльную нерухомую гісторыка-культурную каштоўнасць адміністрацыйны будынак па вул. К.Маркса».

Решением ВХС Республики Беларусь от 22.09.2006г. по иску прокуратуры к РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» - регистрирующему органу (дело № 58-11/2006, судья Михнюк О.Н.) была признана недействительной государственная регистрация права собственности РОО «БНПА» на здание (при этом объект рассматривался в целом, с новыми надстройками и пристройками). Судом дело разрешено с нарушением части 5 статьи 60 ХПК Республики Беларусь (не было привлечено РОО «БНПА» в качестве соответчика).

Решением Хозяйственного суда г.Минска от 30.05.2008г. по иску Мингорисполкома (дело № 292-14/08, судья Далинчук А.С.) признано право коммунальной собственности города Минска на здание по
ул.К.Маркса, 15 в городе Минске (при этом объект также рассматривался в целом, с надстройками и пристройками, которые никогда в коммунальной собственности не находились, судом также не применена исковая давность).

С 20.04.2009г. здание (Дом промышленников и предпринимателей) находится в оперативном управлении Государственного учреждения «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь.

С учетом норм действующего законодательства Республики Беларусь (глава 59 Гражданского кодекса) РОО «БНПА» инициирует взыскание предусмотренной законодательством компенсации (как неосновательного обогащения) с организаций, изъявших здание.